住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，企业拿地更加理性

后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应

一、新政调控措施之下土地市场特点

表1：2010年上半年全国103个城市土地市场交易情报（部分）

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

        在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。国务院、国土资源部、税务总局等中央部委通过加大住宅用地特别是保障性住宅用地供应、提高开发企业拿地首付比例、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，加强土地市场监管，规范土地市场交易，有效抑制了土地价格的快速上涨，实现了土地市场健康稳定发展。

1.1 住宅用地供应持续增长，103个城市住宅用地上半年累计供应量同比增加100%

        国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%。从月度分布来看，除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。

图：2010年上半年住宅用地月度供应量

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

 1.2 住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制，楼面地价维持在1600-2000元/平方米

        土地价格过快上涨，助推了房价的快速上涨，“地王”对房价的拉动效应尤为明显，“地王”频现的时期是房价上涨最快的时期。以北京为例，2009年2月、7月、11月和2010年3月，北京市场“地王”频现，同期商品住宅销售均价环比分别上涨16%、11%、10%和22%。特别是2010年3月，北京土地市场一天出现3个“地王”，商品住宅销售均价环比上涨22%，是15个月来上涨最快的月份。

图：2009年1月-2010年6月北京商品住宅销售价格和住宅用地楼面地价走势

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

        抑制地价过快上涨是本轮土地市场调控的核心，中央部委通过增加住宅用地供应量、打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税等措施，有效的抑制了土地价格的过快上涨。2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。

图：2009年1月-2010年6月全国103个城市住宅用地楼面均价

1.3 住宅用地平均溢价水平普遍走低，但热点地块的溢价水平仍然较高

        随着住宅用地供应加大，开发企业会根据战略布局选择符合企业发展的地块，减少了拿地的盲目性。新政出台后的5月和6月，土地市场热度明显下降，住宅用地平均溢价水平逐渐走低，但是热点地块仍然受到开发企业的青睐。上海6月成交了2宗住宅用地，其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以5507元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达135%；广州6月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块均被中国铁建地产以123%、134%的溢价率拿下。

表： 2010年上半年重点城市住宅用地溢价率

1.4 成交量低位运行，开发企业重点布局二三线城市

        银行信贷在本轮房地产市场调控中起到至关重要的作用。对个人而言，二套房首付比例提升至50%，贷款利率为基准利率1.1倍，严格限制三套房及以上的贷款；对开发企业而言，减少银行授信规模，严格监控贷款用途。通过以上手段，延缓了开发企业资金回笼速度和信贷规模，增加了开发企业资金压力，降低了开发企业的拿地热情。

        2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。从月度分布来看，成交量有逐月下降的趋势，6月成交量环比下降28%，同比下降37%。

图：2010年上半年住宅用地月度成交量

    二三线城市城市化进程的加速和本轮土地市场的放量供应，为开发企业调整战略布局、加快城市扩张提供了机遇，加上二三线城市土地成本相对较低，开发项目具有较高的利润空间。以万科为例，2010年上半年，万科新增加项目43个，其中一线城市仅5个，仅占新增项目的12%。

图：2010年上半年标杆企业拿地城市

1.5 招拍挂的出让方式受到调整，招标比重增加

       2004年“8.31大限”之后，挂牌、拍卖的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的重要原因。以北京为例，2004-2010年（2010年1-6月）7年间，采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢，反之，增长较快。2009年，北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让，平均楼面地价同比增长51%。

       完善土地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等是此次土地市场调控的重点，土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的5月和6月，北京供成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让。而1-4月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅1宗采用招标方式。

表：2004-2010年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数

1.6 政策因素超过市场因素，土地市场出现流拍

        4月19日，“国十条”出台，号称史上最严厉的调控政策席卷全国，导致土地市场交易一度受挫。5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，对土地市场交易造成一定的冲击。

        调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，土地招拍挂方式的改革改变了价高者得的竞价模式，从而在一定范围内导致土地流拍。4月26日，北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因“超上限”而宣告流拍；5月24日，“北京市房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价，均告流拍 。

 二、土地市场存在的问题

         2.1 土地供应计划难以完全落实，下半年政府面临较大的供应压力

        此次住宅用地供应力度之大，前所未有。由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为复杂的工作，对当地政府的财力提出较高的要求。对于土地一级开发薄弱的城市，能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。

        通过下表可以看出，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力。

表：重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率

 2.2 过度倚重招标的方式抑制地价，有违市场规律，存在“寻租”可能

        改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点。政府一方面通过招标的方式，弱化土地价格因素，避免价格过快上涨，但另一方面又想获得可观的土地出让金收入。因此，政府在设定招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。北京顺义区马坡镇新城9号地西侧地块最初采取综合评标方式出让，地块招标底价为16.5亿元，折合楼面地价6442元/平方米，接近该区域最高的楼面地价。虽然中铁置业报出14.55亿元的最高价，但是由于没有达到底价而流拍。

        招标方式出让应具有针对性，对于涉及到重大城市规划、市政设施等具有较大影响力的地块应采取招标的出让方式，对于普通商品住宅用地应侧重挂牌和拍卖的出让方式，通过市场确定竞得方。增加招标出让固然能够暂时降低地块的成交价格，但存在评判标准不透明、人为干预等问题，容易由“招标”变为“内定”，不利于土地市场的健康发展。

2.3 保障性住房用地存在“一刀切”问题，应该分城市区别对待

       增加保障性住房用地，解决中低收入人群的住房问题，是本轮市场调控期望实现的一个目标。根据国土资源部的供地计划，各个城市保障性住房用地占整个住宅用地的50%（保障性和中小户型用地共占70%）。但是，各个城市发展水平不一，城市差异化明显，应区别对待保障性住房用地。对于经济发达的一线城市和沿海城市，商品房价格偏高，应重点发展保障性住宅，解决中低收入和夹心层人群的居住问题。对于二三线城市，商品房价格相对较低，保障性住房的价格和普通商品房价格相差不大，对保障性住房的需求较小，因此可以适当增加普通商品住宅用地面积，减少保障性住房用地面积。

 三、下半年土地市场发展预测

 3.1 下半年进一步加大住宅用地供应力度

        据以往市场表现，土地供应集中在下半年特别是第四季度。在加大市场供应的背景下，如果完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。

 3.2 土地调控政策会有效持续，未来政策重点放在打击开发企业囤地之上

        土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用，增加住宅用地供应，提高土地保证金和首付比例，明确项目开竣工时间，严格清算土地增值税等措施有效的抑制了快速上涨的地价。政府对待土地调控政策应持审慎的态度，对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期，严格执行土地政策，打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重点。

 3.3 进一步完善土地出让方式，“勾地”出让或成主流

        土地出让方式的选择很大程度上影响着土地交易的价格，招标、拍卖、挂牌的出让方式各有利弊，解决的根本途径是明确土地供应计划，增加开发企业选择的空间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式，通过公示计划出让地块，让开发企业自主选择出让方式。对于申购人数较多的地块，可以直接采取拍卖出让；对于申购人数较少的地块，可以直接挂牌；对于具有较大影响的地块，可以采取招标方式。

四、2010年上半年住宅用地成交总价和楼面地价排行榜

4.1 2010年上半年全国成交住宅用地总价排行榜

表：2010年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜

        上半年各项调控政策的出台，对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外，其它地块均为于一线城市或沿海经济发达城市，楼面均价水平均比较高，其中最低的“朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001-A-005地块”楼面均价也高达9807元/平方米，而楼面均价最高的“闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”单价则高达52783元/平方米。

总价前十地块特点鲜明：

        ① 上半年总价前10地块有9宗位于新政前，仅富力70.5亿拿下的总价“地王”位于新政后10天。表明新政对开发企业造成了较为明显的资金压力，不敢贸然拿总价较高的地块。

        ② 本月成交总价前10的地块，体量都比较大，总量均在3.4万平方米以上，最大的地块面积更是多达129万平方米。

        ③ 楼面均价水平较高，除天津、福州和佛山的三宗地块以外，其它地块楼面均价均接近或超过万元。

        ④ 从分布区域上看，分布比较集中，其中，7宗位于环渤海地区，另外3宗分别位于长三角和珠三角地区。

        ⑤ 成交总价前10的地块均为商住混合用地，没有纯住宅用地。

        ⑥ 拿地企业实力均非常雄厚，富力、华侨城、中海中信、保利、新鸿基、龙湖、远洋、绿城等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。

4.2 2010年上半年全国成交住宅用地楼面地价排行榜

表:2010年上半年全国成交住宅用地楼面地价前十排行榜

        2010年上半年，房地产市场交易在一系列新政的冲击之下，日益趋于理性和成熟，所竞得的地块质量更好，单价更高。上半年楼面均价前10的10宗地块，其价格水平与上年同期相比，涨幅非常明显。2009年上半年楼面均价第一位的住宅用地——“上海市长宁区周家桥街道91街坊地块”，其楼面均价为21983元/平方米，仅高于本期排行榜的最后2位。而本期排行榜第一位的“上海市闸北区苏州河北岸东块1街坊地块”，其均价高达52783元/平方米。

楼面均价前十地块特点鲜明：

        ① 楼面地价前10的地块有6宗位于新政之前，而且成交总价较高。福州的4宗地以个人的名义成交，虽然单价较高，但总价偏低。

        ② 大部分地块体量都比较小，除闸北区苏州河北岸东块1街坊地块、朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地、下城区（文晖单元FG05-R21-07、FG05-C/R-04地块）、市南区泉州路5号地块以外，地块面积均在1万平方米以下。

        ③ 福州占据排行榜半壁江山，且上榜的5宗地块均位于鼓楼区，用地性质均为商住混合，可见该地区的商住用地颇受市场青睐。

        ④ 从分布区域上看，除北京相对靠近内陆，其他地块均位于沿海地区。

        ⑤ 楼面均价前10的地块，除温州市的一宗城镇住宅用地以外，其它均非纯住宅用地。

        ⑥ 排行榜中不乏各房产大鳄的身影，华侨城、光大、远洋、九龙仓均在其列。

五、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地市场情报

        总体上来说，2010年上半年土地推出情况好于去年同期水平。

        受到一系列新政的冲击作用，住宅用地市场交易受到一定程度的抑制，但在土地推出方面，总体上高于2009年同期水平。除深圳外，一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中，上海上半年共推出住宅用地856万平方米，较去年同期增加494%，增幅位列10个重点城市首位；广州、杭州和北京也分别有100%、13%和5%的涨幅。二线城市供应量较大，特别是天津，上半年累计供应量达到2187万平方米，同比涨幅高达221%，仅次于上海。

        上半年受调控政策影响，开发商拿地趋于谨慎，但在成交量上看，仍然高于上年同期水平。这一是由于市场本身对于住宅用地的需求量较大；二是由于政策的侧重点在于抑制过高的地价，从而抑制高房价，而非抑制市场交易，加之今年土地利用计划的逐步落实，市场交易情况并未受到太大冲击。

        除深圳外，一线城市住宅用地成交情况均好于上年同期，其中上海涨幅最高，达到164%；广州虽然成交量较小，但较去年同期仍有67%的涨幅；北京、杭州也分别同比增长18和14个百分点。二线城市中，天津仍独占鳌头，住宅用地成交量明显高于其它城市，同比增幅也达到148%，在10个重点城市中，位列第二，仅次于上海。

图：2010年上半年10重点城市住宅用地成交情况

        新政虽然对市场交易造成一定影响，但也基于此，开发商拿地更趋谨慎，热点地区的优质地块倍受青睐，从而导致溢价率较高，相对去年同期涨幅较大。除深圳外，北上广杭4个城市溢价率占据6月溢价率前4位。

        一线城市中，上海6月住宅用地溢价率高达135.74%，而上半年溢价率则达到110%，与去年同期的32%相比，涨幅高达244%；广州虽然成交量较小，但溢价率仍旧居高不下，6月，广州市住宅用地溢价率达到129.22%，上半年溢价率同样高达110%，较上年同期增长39个百分点。

         二线城市则表现平平，其中6月溢价水平最高的南京，也只有14.37的溢价率，上半年溢价率为64%，环比增加256%。

图：2010年上半年10重点城市住宅用地溢价水平变化情况

  六、全国重点城市住宅用地市场情报

         北京——住宅用地交易量略有增加 交易价格上涨

图: 09年6月—10年6月北京住宅用地供求变化

         6月北京交易量出现大幅下跌：仅房山和顺义各推出2宗，共31万平方米，环比下降72%，同比下降79%；共成交20万平方米，环比下降78%，同比下降81%。

        与09年上半年相比，北京交易量略有增加。北京上半年推出住宅用地共计320万平方米，同比上升5%，成交265万平方米，同比上升18%。

图: 09年6月—10年6月北京住宅用地价格走势

        经过5月的低谷后，6月北京成交楼面地价回暖，为7188元/平方米，增幅为50%。6月挂牌均价相对上月有所上升，为5308元/平方米，增幅为26%。

       北京上半年挂牌楼面价有所上升，为4749元/平方米，相对09年增幅达82%，月度挂牌楼面价在此均价之上的有4个月。上半年成交住宅楼面价为9416元/平方米，与09年同期相比上涨139%。

图: 09年6月—10年6月北京住宅用地溢价走势

        6月北京成交3宗住宅用地，均为招标成交，成交溢价为35%，相对5月有所上升。顺义区马坡东侧（地块二）居住项目用地成交溢价为66%，为本月溢价最高地块。

       上半年平均成交溢价为94%，09年为59%。上半年北京共成交32宗住宅用地，城八区成交较少，仅成交4宗住宅用地，其中朝阳区3宗、海淀区1宗，大部分成交住宅用地集中于北京郊区，北京郊区未来发展潜力巨大推动了开发商拿地热情。

       天津——住宅用地入市量上升 楼面均价与溢价上涨

图: 09年6月—10年6月天津住宅用地供求变化

         6月，天津土地市场入市量有所上涨，共推出40宗住宅用地，共计503万平方米，环比上升57%。成交量有所下跌，为134万平方米，环比下降25%。

        10年上半年天津相对09年上半年交易量大幅上涨，共推出2187万平方米，增幅达221%，共成交1472万平方米，增幅达144%。其中10年上半年面积超过50万平方米的地块共计6宗。

图: 09年6月—10年6月天津住宅用地价格走势

        10年6月，天津挂牌楼面价持续上涨，为1963元/平方米，环比略增7%。成交均价与5月相比基本持平，为2622元/平方米，比5月多5元/平方米。

        10年上半年天津住宅用地挂牌均价为1685元/平方米，同期上涨87%，成交均价上涨较大，成交楼面价为1943元/平方米，去年同期仅912元/平方米。

图: 09年6月—10年6月天津住宅用地溢价走势

        本月天津住宅用地溢价连续3月持续下降，平均溢价水平仅为1%。天津交易市场跌入低谷。

        09年上半年，天津住宅成交溢价为1%，地块大部分以底价成交，10年上半年，天津住宅用地平均成交溢价为11%，同期相比上升。其中10年1月平均溢价为24%，直接冲高了10年上半年平均溢价水平。

       上海——土地市场量价齐涨 溢价率大幅上升

图: 09年6月—10年6月上海住宅用地供求变化

      10年6月，上海推出和成交量双双下降，其中推出量共计12万平方米，与5月相比减少197万平方米，成交量共计12万平方米，与5月相比减少54万平方米。

      10年上半年与09年同期相比交易量大幅上涨，10年共计推出566万平方米，同期相比增幅达293%，共计成交401万平方米，同期相比增幅达164%。

图: 09年6月—10年6月上海住宅用地价格走势

        6月，上海挂牌均价达近半年来的最低价，仅2336元/平方米，环比下降64%。其中金山区、浦东新区各入市1宗，且在6月全部成交，成交楼面均价为5507元/平方米，环比下降47%。

        上半年交易活跃，成交价格呈暴涨趋势宗。推出平均楼面价为4571元/平方米，环比猛增131%，成交平均楼面价为9153元/平方米， 环比猛增152%。

图: 09年6月—10年6月上海住宅用地溢价走势

         6月上海土地市场成交2宗住宅用地，平均溢价水平达136%，呈上升的趋势。

          从10年3月起上海住宅用地交易陷入低谷，3月成交的1宗地块以底价成交。5月上海土地市场平均成交溢价率开始上涨，市场有所回暖。上半年的溢价率达110%，而09年上半年平均溢价率为32%。

          广州——住宅用地短暂回暖 量价小幅上涨

图: 09年6月—10年6月广州住宅用地供求变化

        6月，广州共入市2宗居住用地，2宗均位于荔湾区，共计13万平方米，成交2宗位于荔湾区，共计6万平方米，本应在6月成交的白云区住宅用地因故暂缓。

       10年上半年广州推出量为32万平方米，比09年增加16万平方米，成交量仅为10万平方米比09年多4万平方米。可见广州住宅用地日益稀缺。

图: 09年6月—10年6月广州住宅用地价格走势

        6月，广州住宅用地挂牌楼面价有所下跌，为3578元/平方米，环比下降20%；共成交2宗，成交均价达7350元/平方米，而5月仅459元/平方米，成交均价大幅上涨，广州住宅用地的日益稀缺使得开发商在新政的不确定面前拿地热情依然不减。

       10年广州住宅用地交易价增幅较小，入市楼面价为3192元/平方米，增幅为5%，成交楼面价为5202元/平方米，增幅为17%。

图: 09年6月—10年6月广州住宅用地溢价走势

         6月，广州住宅用地平均成交溢价高达129%，达到近1年的最高点。成交的2宗地块均被中铁房地产集团有限公司竟得。

         广州10年上半年鲜有地块成交，因6月成交的2宗住宅用地直接拉升了平均成交溢价率，使得10年上半年成交溢价高达110%，09年上半年平均成交溢价为79%。

         深圳——上半年交易冷清 仅成交1宗住宅用地

图: 09年6月—10年6月深圳住宅用地供求变化

         上半年深圳仅3月成交1宗住宅用地。

         深圳供应计划出台，10年上半年总供应量共计20万平方米，比09年上半年少6万平方米，上半年供应量仅占供应计划总量的14%，但深圳国土局网站显示近期依然无住宅用地推出。深圳“关内关外一体化”5月获批，但目前关外并无利好消息传来。

图: 09年6月—10年6月深圳住宅用地价格走势

         09年上半年深圳土地市场挂牌均价和成交均价价双双超过10年同期。因“无地购置”的问题使得深圳对地块倍加珍惜，10年深圳设置了种种限制条件，对深圳本地企业扶持，使得地块底价出让，10年上半年比09年同期交易量低约5成。

         深圳10年6月零交易量，据悉，深圳进行旧城改造，大部分公房通过“协议”进行改造，因此通过招拍挂形式较少，使得深圳出现无地购置的现象。

图: 09年6月—10年6月深圳住宅用地溢价走势

         深圳10年2月仅以底价成交1宗住宅用地，此地2月之前已遭受两次流拍，已降价2亿多。目前为止，深圳连续出现4月无地可推的低迷状态。

        10年，深圳火爆的市场逐渐冷清下来，上半年成交平均溢价率为零，而09年同期为72%，09年龙岗区龙城街道回龙埔社区成交溢价率高达203%，为09年成交溢价率最高的地块。

        杭州——土地市场交易量回升 成交均价上升

 图: 09年6月—10年6月杭州住宅用地供求变化

         6月，杭州住宅用地推出量回落，推出10宗，桐庐县6宗、余杭区2宗、江干区和滨江区各1宗，共计36万平方米，环比下降40%，成交量小幅回升，成交8宗，共计53万平方米，增幅为39%。

       上半年杭州住宅用地与09年同期相比小幅回升，其中总推出量为238万平方米，增幅为13%，总成交量为203万平方米，增幅为14%。

图: 09年6月—10年6月杭州住宅用地价格走势

         6月杭州住宅用地挂牌均价和成交均价有所下滑，出现结构性回落，其中挂牌均价为2907元/平方米，环比下降31%，地块位于郊区的占比为80%；成交楼面价为3268元/平方米，环比下降56%，地块位于郊区的占比为75%。

       10年上半年杭州交易价格相对09年同期有所上升，10年挂牌均价为3578元/平方米，环比上升62%，在10年2月达到顶峰为4473元/平方米；成交楼面均价为5902元/平方米，环比上升72%，在10年3月达到顶峰8636元/平方米。

图: 09年6月—10年6月杭州住宅用地溢价走势

        6月，杭州住宅用地平均溢价水平为37%，相对上月上升。杭州滨江区（杭高新收储[2007]4号地块）成交溢价为103%，成交溢价为本月杭州最高地块。

       10年上半年杭州与09年同期相比溢价率基本持平，10年杭州平均溢价率为51%，09年杭州平均溢价率为46%。

        重庆——市场交易量上升 成交溢价下降

图: 09年6月—10年6月重庆住宅用地供求变化

        6月，重庆共推出住宅用地15宗，共计137万平方米，环比下降21%。成交住宅用地9宗，共计72万平方米，与上月持平。

        10年上半年重庆共计推出678万平方米，环比上升179%，重庆南岸区黄桷垭组团分区达45万平方米，为10年推出住宅用地最大地块。共计成交386万平方米，环比上升64%，重庆江北区铁山坪生态区配套服务区控规组团宗地达37万平方米，为10年成交住宅用地最大地块。

图: 09年6月—10年6月重庆住宅用地价格走势

        6月，重庆住宅用地挂牌均价小幅上升，价格持续上扬，为1561元/平方米，环比上升11%。成交均价有所下跌，为1496元/平方米，价格区间在190-6000元/平方米之间，价格区间较大，地块区域差异性明显。涪陵区和江津区各有1宗住宅用地成交均价不足200元/平方米，降低了重庆住宅楼面价。

       上半年重庆住宅推出楼面均价下滑，为1296元/平方米，与09年同期相比下跌4%；成交楼面均价与09年相比增幅达3%，为1673元/平方米。

图: 09年6月—10年6月重庆住宅用地溢价走势

        6月，重庆溢价水平为6%，溢价水平略有上升，和同期相比下降。与前几月100%的溢价相比，市场明显降温不少。新政出台，开发商呈观望态势，6月拿地企业均为重庆本地房地产开发商。

       重庆10年上半年成交平均溢价为12%，与09年同期相比下降，09年同期为17%，10年重庆仅在4月达到溢价较高的水平后，成交溢价一直处于低位。

       南昌——市场推出和成交量上升 楼面成交价上升

图: ：09年6月—10年6月南昌住宅用地供求变化

        6月，南昌土地市场推出和成交量有所上升，推出2宗住宅用地，共计710万平方米，环比上升43%，同比上升67%；成交2宗住宅用地，10万平方米，而上月仅成交2万平方米，同期成交6万平方米。

        上半年，南昌土地市场推出住宅用地87万平方米，与09年同期相比涨幅高达263%；成交住宅用地面积为82万平方米，同比增加141%。

图: 09年6月—10年6月南昌住宅用地价格走势

        本月南昌住宅用地推出均价下滑，为881元/平方米，环比下跌65%；成交均价有所上升，为3796元/平方米，增幅达到34%。红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东中央商务区地块被上海世贸建设以4001元/平方米竞得。

       10年上半年，南昌土地市场推出住宅用地楼面均价为1151元/平方米，同比上涨73%；成交地块楼面均价为1970，涨幅达到194%。

图: 09年6月—10年6月南昌住宅用地溢价走势

         南昌住宅用地溢价水平较上月大幅下降，延续了上个月的下跌趋势。上月成交平均溢价27%，本月成交溢价仅为1%。可见土地市场交易更趋理性。

        上半年，南昌住宅用地溢价率为46%，远高于去年同期的8%。在开发商拿地理性成分增加的同时，优质地块备受青睐，整体溢价水平随之提高。10年3月和4月成交溢价将近70%，拉升了南昌10年平均成交均价。